TOWS 분석이란 기업 외부 환경의 기회와 위협을 찾아내고 기업 내부 환경의 강점과 약점을 발견해 기회를 활용하고 위협은 억제시키며, 강점을 활용하고 약점을 보완하는 전략 수립을 말한다. 외부 환경에서 유리하게 작용하는 기회 요인, 외부 환경에서 불리하게 작용하는 위협 요인, 경쟁사 대비 강점, 경쟁사 대비 약점이 각각 무엇인지 알아보자.

Threat: 한국부동산원의 위협 요인

Analysis 1. 부동산 통계 작업 난항
코로나19 대유행으로 인해 부동산 통계 작업에도 차질이 빚어졌다. 한국부동산원은 매 분기 상가/오피스 등 업무용 건물의 공실률/임대료 등을 조사하고 있는데, 코로나19와 사회적 거리 두기 여파로 2020년 ‘1/4분기 상업용 부동산 임대동향’ 발표가 미뤄졌었다. 한국부동산원이 발표하는 모든 종류의 부동산 통계는 현장조사를 기반으로 하며, 상업용 부동산 조사의 경우 대면조사 비중이 특히 큰 영역이다. 아파트와 달리 실거래 데이터 취합 기반이 아닌 데다 공실의 변동 여부, 임대료 변동 등은 현장에서 직접 눈으로 확인하고, 임대차 관계자들을 만나 조사해야 하기 때문이다. 현재는 사회적 거리두기가 해제됐지만, 이 같은 상황이 재현될 시 또 다시 위협요인이 될 수 있다.

Analysis 2. 기관명 변경으로 인한 비용 발생
한국부동산원은 2016년 9월 이후로 감정평가 업무에서 철수했으나, 한동안 ‘한국감정원’이라는 기관 이름이 유지됨에 따라 여전히 감정평가 업무를 수행하는 곳으로 오해를 사기도 했다. 이에 설립 목적에 맞게 부동산 가격정보관리를 주요 업무로 한다는 것을 기관 이름에 담아야 불필요한 오해가 생기지 않을 것이라는 요구를 받기도 했다. 한국부동산원은 관련 법안인 한국부동산원법(옛 한국감정원법) 개정을 통해 이르면 2020년 말에 한국부동산원으로 이름을 바꿨다. 그러나 (구)한국감정원은 공공기관 인지도가 높았던 만큼, 로고 교체나 홍보 등에 소요되는 비용과 시간 소요 비용은 다소간 위협 요인이 됐다.

Opportunity: 한국부동산원의 기회 요인

Analysis 1. 업무수행 법적 근거 확립
1969년 설립된 한국부동산원은 감정평가 업무에 주력해왔으며, 2016년 9월 ‘한국감정원법’이 제정된 이래 가격 공시와 통계 관리, 부동산 정책 지원 등의 공적 기능을 수행하도록 기관 업무가 변경됐다. 이에 따라 기관 업무에 맞게 사명도 변경할 필요가 있다는 의견이 제기됐다. 또한 2020년 한국감정원법 법안 개정으로 인해 한국감정원이 부동산에 연관된 각종 업무를 수행할 법적 근거도 더욱 확실해졌다. 한국부동산원은 기존에는 다른 법률을 바탕으로 새 부동산 업무를 맡아왔는데, 수행하고 있던 업무들이 한국부동산원법 차원에서 명시됐기 때문이다.

Analysis 2. 사업 영역 확대 가능성
2020년 말, (구)한국감정원에서 한국부동산원으로 명칭이 변경되면서 계속해서 업무범위가 더욱 확장될 것으로 보인다. 한국부동산원은 2016년 민간 감정평가 수행을 중단한 이래 표준주택·공동주택의 공시가격 산정과 주택·주거 동향조사 등 부동산 통계·조사 업무를 수행하고 있다. 2020년에는 주택청약 업무를 넘겨받는 등 부동산 소비자와 관련된 분야로 업무를 확대해 왔다. 또한 이번 한국감정원법 개정안에는 주택청약 전산관리에 더해 부동산 정보의 제공/자문과 정부 정책지원 등 한국감정원이 최근 수행하고 있는 업무들이 명시됐으며, 부동산시장의 소비자 권익 보호와 산업발전을 설립 목적으로 제시하는 내용이 새로 들어갔다.

Weakness: 한국부동산원의 약점

Analysis 1. 낮은 자체 수입 비중
한국부동산원은 자체 수입 비중이 다소 낮은 것으로 지적받기도 한다. 감정평가 시장에서 철수하면서 정부 예산 의존도가 커졌기 때문이다. 공공기관 경영정보 공개시스템인 알리오에 따르면 2018년 감정원의 총수입액은 1531억4500만원이며, 이 중 보조금, 위탁수입 등 정부의 직·간접 지원 수입은 1510억2300만원으로 전체의 98.6%를 차지한다. 자체수입은 전체의 1.4%에 불과한 것이다. 기획재정부와 한국부동산원은 같은 해 자체수입액 비중이 총수입액의 63.7% 수준이라고 밝혔으나, 이러한 차이는 자체수입액을 계산할 때 별도의 가중치를 적용하기 때문에 발생한 것이다.

Analysis 2. 부동산 공시가격 산정 논란
한국부동산원의 부동산 공시가격 산정과 관련된 논란이 종종 발생하고 있다. 국토교통부의 감정원 종합검사 결과에 따르면, 감정원의 2018년 서울 갤러리아포레의 공시가격 산정에서 오류가 있었다. 한국부동산원은 공시가격에 관련된 의견 제출과 이의 신청 심사를 신설하는 등 관련된 제도를 개편했다. 또한 ‘인공지능(AI) 기술 도입 및 활용 추진 태스크포스’ 등을 통해 공시가격 산정의 정확성을 향상시킬 방안을 마련할 예정이다.

Strength: 한국부동산원의 강점

Analysis 1. 지속 가능한 도시재생사업 선도
한국부동산원은 부동산산업 경쟁력을 확보하고 지속 가능한 도시재생사업을 선도하고 있다. 소규모 자율주택정비사업을 도입함에 따라 진입장벽을 완화하고, 통합지원 one-stop 서비스 운영체계를 구축했다. 또한 찾아가는 설명회, 사업지 발굴 상담, KTX 광고 등 홍보도 추진했다. 그 성과로 한국감정원은 ‘도시재생지원기구’로 지정됐고, 매년 주민합의체 구성건수와 사업신청건수가 증가하고 있다.

Analysis 2. 부동산 데이터분석 역량
한국부동산원은 부동산 관련 대용량 데이터분석 전문 역량을 보유하고 있다. 공시가격을 정확하고 공정하게 산정하기 위해 다양한 가격자료를 분석하고 있으며, GIS 기반 토지특성 자동조사시스템과 부동산 유형별 조사/산정 시스템을 구축하고 있다. GIS 기반 토지특성 자동조사시스템은 첨단 ICT를 활용해 토지의 다양한 정보들을 자동으로 조사하는 시스템이다. 부동산 유형별 조사·산정 시스템은 조사자에게 가격 정보 및 가격과 특성에 대한 자동검증 기능을 제공한다.