TOWS 분석이란 기업 외부 환경의 기회와 위협을 찾아내고 기업 내부 환경의 강점과 약점을 발견해 기회를 활용하고 위협은 억제시키며, 강점을 활용하고 약점을 보완하는 전략 수립을 말한다. 외부 환경에서 유리하게 작용하는 기회 요인, 외부 환경에서 불리하게 작용하는 위협 요인, 경쟁사 대비 강점, 경쟁사 대비 약점이 각각 무엇인지 알아보자.

Threat: 한국토지주택공사의 위협 요인

Analysis 1. 부동산업계 불황
LH는 최근 몇 년간 정부의 정책 사업을 추진하는 과정에서 차입금이 크게 늘었다. 특히 3기 신도시 사업 등에 적지 않은 투자를 진행했다. LH의 차입금은 매년 꾸준히 증가한 반면, 수익은 하락세에 있다. LH의 실적 하락은 최근 부동산업계 불황과 무관치 않다. 분양 시장이 침체에 빠지면서 LH의 분양 사업에도 악영향을 미쳤기 때문이다. 부동산 경기가 악화하면서 시행사들이 분양 대금 납부에 어려움을 겪기도 한다. 부동산 경기가 단기간에 좋아지지 않을 것으로 예상되는 만큼 LH의 재무 건전성에 위협 요인이 될 전망이다.

Opportunity: 한국토지주택공사의 기회 요인

Analysis 1. 정부 정책 수혜
부동산 경기 및 정부 정책에 따른 실적 변동성에도 불구하고 최근 임대주택 공급 확대(뉴:홈), 도시재생사업 등이 본격화되면서 25조 원 내외의 외형이 유지될 것으로 예상된다. 상대적으로 수익성이 낮은 손실보전 대상 사업 비중이 증가하면서 추가적인 수익성의 개선은 다소 제한적일 것으로 판단되나, 공사의 공익적 특성 및 정책적 중요성 감안 시 사업 안정성에는 긍정적으로 작용할 것으로 보인다. 뉴:홈은 2022년 10월 발표한 ‘청년/서민 주거 안정을 위한 공공주택 50만 호 공급계획’의 정책 브랜드로, 나눔형 25만 호, 선택형 10만 호, 일반형 15만 호가 향후 5년간 공급될 예정이다.

Weakness: 한국토지주택공사의 약점

Analysis 1. 과중한 재무 부담
2023년 기준 최근 3년간 3기 신도시, 주거복지 로드맵 등 정책 사업 투자가 급증하며 차입 및 부채 규모가 증가하는 추세다. 2022년 말 순차입금 규모 78.4조 원, 부채 비율 218.7%, 차입금 의존도 38.2%를 기록하는 등 공사의 재무 구조가 열위한 수준이다. 향후에도 대규모 정책 사업에 대한 투자 자금 지출이 예상돼 차입금 증가가 불가피한 상황이다. 과중한 재무 부담이 지속될 전망인 만큼 이에 대한 대비책이 필요해 보인다.

Strength: 한국토지주택공사의 강점

Analysis 1. 정부 지원에 기반한 재무 융통성
LH는 정부의 토지/주택 정책 관련 업무를 수행하며 공공주택 건설, 택지/산업단지 개발, 주택 임대, 행정 중심 복합도시 건설 등 정책 사업을 영위하고 있다. 사업 내용만 봐도 정부의 정책 실행 기관으로서 확고한 지위는 물론이고, 정부의 높은 지원을 바탕으로 운영되고 있는 기업이라는 것을 짐작할 수 있다. 정부의 지속적이고 적극적인 재정적 지원도 당연히 뒤따른다. 이처럼 공사의 재무 융통성이 높은 만큼 안정적이라 평가할 수 있다.

Analysis 2. S&P-무디스에서 신용 1등급 상향
국제신용평가기관인 스탠더드앤드푸어스(S&P)와 무디스의 독자신용등급 평가 결과 LH 신용등급이 1등급 상향됐다. 독자신용등급은 기업의 사업 모델과 재무 현황을 기준으로 평가하는 신용등급이다. 정부 보증 등 정부 지원 가능성을 배제하고, 개별 기관의 독자적인 채무 상환 능력을 중심으로 평가한다. 신용등급 상향은 부채 비율 개선, 꾸준한 흑자 창출 등이 반영된 것이다. LH가 출범한 2009년 당시 LH 부채 비율은 525%였지만 2022년 말 기준 부채 비율은 219%로 300%포인트 이상 낮아졌다. 동시에 14년 연속 당기순이익 흑자를 거두고 있다.