한국감정원은 부동산을 조사, 평가하는 전문기관으로서 부동산 가격 공시와 각종 부동산의 가격동향, 정보, 통계자료를 제공하는 기관으로서 조사 결과를 투명하게 공개하여 국민의 경제활동과 정부의 정책수립에 기여하고 있습니다. 한국감정원의 감정평가사로서 보상평가검토와 사전표본평가 업무를 주로 담당하고 있는 서윤선 대리님을 만나 한국감정원 타당성심사처는 어떤 일을 하는지 들어봤습니다.

반갑습니다. 먼저 감정평가사를 공부하시게 된 계기가 궁금해요!

대학교에서 전공이 지리계열이었습니다. 교수님께서 감정평가사에 대해 이야기하셔서 그때부터 관심을 가지게 되었어요. 호기심이 계속 남아있다가 본격적으로 진로를 생각할 때 시험 봐야겠다는 결정을 했습니다.

지리학이 감정평가 업무와 연관이 많이 있나요? 감정평가사 중엔 지리학 전공자가 많은지 궁금합니다.

필요로 하는 지식이 완전히 똑같진 않았지만, 양쪽 다 돌아다니면서 땅을 보고 특성을 파악하는 공부다 보니 상당 부분 관련이 있었어요. 감정평가사 시험 자체는 부동산 관련 과목도 있지만, 법, 경제 논리 관련 과목도 있어서 다양한 전공 출신 분들이 지원하고 있습니다.

풍수지리도 감정평가에 영향을 미치나요?

직접적인 건 아니지만, 간접적인 영향이 있죠. 풍수지리라는 학문도 미신이 아니고 인문 환경과 자연에 대한 고찰이 포함되어 있기에 결국 현대의 부동산과도 연결된답니다.

감정평가사에 합격하신 후, 바로 한국감정원에 지원하셨나요?

그때는 졸업 전이었습니다. 마지막 학기를 마쳐야 해서 한국감정원 인턴 지원을 못하고 일반 법인에 갔어요. 그곳에서 6개월 동안 실무수습을 마치고 한국감정원에 입사했습니다.

한국감정원을 택하신 이유가 있으신가요?

감정평가사 시험준비를 시작하면서부터 한국감정원에 입사하고 싶다는 생각을 했어요. 그리고 일반 법인에서 수습을 받으며 더 확고해졌죠. 제가 근무했던 곳은 감정원에 비해 규모가 크지 않고 좀 더 자유로운 분위기이지만, 체계적으로 일을 배우려면 규모가 있고 체계가 잡혀있는 조직이 좋을 거라는 생각에 한국감정원에 지원했습니다. 또한 이곳은 감정평가기능을 민간법인에 많이 이양하면서 감정평가뿐 아니라 부동산 관련 다양한 업무를 다루고 있기 때문에 일을 배우기에 무척 유리했습니다.

처음 일하신 법인의 규모나 성격은 어땠나요?

본사는 70명 정도고, 지사는 대부분 20명 내외였던 것으로 알고 있어요. 한국감정원과 달리, 본사와 지사 간에 거의 독립적으로 업무가 이루어졌죠. 업무분위기는 한국감정원에 비해 좀 더 자유로운 분위기이고, 업무진행이 거의 개인적으로 돌아가는 시스템이에요.

실습 기간에는 어떤 일을 하셨나요?

처음에는 선배 평가사와 함께 배정받은 감정평가 의뢰 건 현장조사를 나갔어요. 먼저 사무실에서공부 자료 및 사전가격 자료 조사를 하고, 현장에 나가서는 대상 부동산 및 주위시세 등을 조사해요. 다시 사무실에 돌아와서는 사전 조사 및 현장 조사한 자료를 바탕으로 평가서를 작성했습니다.

현재 하고 계신 업무에 대해 구체적으로 설명해 주세요.

저는 지금 타당성심사처의 심사업무부에 있습니다. 최근 감정평가는 일반 법인에서 주로 하고 있고, 한국감정원은 그 적정성의 검토 업무를 주로 하고 있습니다. 저희 부서의 일은 크게 사전표본평가와 보상평가검토의 두 가지로 나뉩니다. 먼저 사전표본평가를 알려드릴게요. 공익사업을 진행하기로 결정되고 사람들에게 알려지면 보통 지가는 올라가요. 그 지가상승분은 해당사업 진행 때문에 발생한 것이므로 보상 가격에 포함되면 안됩니다. 그런데 사업을 진행시키기 위해 각종 절차를 거치다 보면 공익사업 결정시점과 보상평가 시점 간에 2~3년의 차이가 발생해버려요. 그래서 사업결정 시점에 전체 보상대상토지 중 약 10%의 표본토지에 대해서 평가를 해두는 거에요. 사업이 결정된 그 시점의 가격 자료를 타임캡슐에 넣듯이 보존해 둔 다음, 2~3년 뒤에 실제 보상평가를 할 때, 이 자료를 민간 감정평가업자에게 제공하는 거죠. 이러한 가격자료 덕분에 평가사들은 보상평가 할 때 개발이익이 들어가지 않은 합리적인 보상 가격을 정할 수 있게 됩니다. 이런 보상 가격이 중요한 이유는 국가 예산과 다 관련이 있기 때문이에요. 국가재정 손실을 방지할 뿐 아니라 효율적 국가재정 운용이 가능하도록 하는 제도입니다. 여기서 중요한 건 제공되는 가격자료는 합리적인 보상평가를 위한 참고용이라는 것입니다. 2~3년 뒤 상황에 따라 반영해야 할 요소가 추가 혹은 변경될 수 있기에 사전표본평가를 통해 조사하여 결정된 가격 그대로 보상평가가 이뤄지는 것은 아닙니다. 다음으로 보상평가검토입니다. 2~3년 뒤에 보상평가를 했는데, 당시에 잘못 평가했을 가능성도 있거든요. 그래서 다시 한번 보상평가서를 검토하고 혹시 문제가 있으면 보상금이 지불되기 전이므로 보상평가서를 수정하도록 권고하고 있습니다.  

이런 부동산의 평가 요소에는 어떤 게 있을까요?

기본적으로 위치, 용도, 주위환경, 접근성 등을 살펴보아야 해요. 일단, 부동산은 이동할 수 있는 것이 아니기 때문에 어디에 위치해 있는지가 제일 중요하고, 건물을 지을 수 있는가 등의 토지용도에 따라 가격이 달라질 수 있죠. 그리고 접근 가능성도 중요한데, 연결된 길이 있는지, 1차선인지, 2차선인지 등의 도로의 유무와 폭, 상업용이라면 건물로의 접근성 또는 1층이냐 2층이냐에 따라 가격이 많이 달라집니다. 그리고 해당 토지에 부여되어 있는 법적 제한도 잘 살펴봐야 합니다.

또 어떤 업무를 하시나요?

지가 변동률 조사 업무가 있어요. 지가 변동률은 직원별로 관할 지역을 할당 받아서 조사하고 있습니다. 말 그대로 변동률만 보여드리고 가격은 발표하지 않아요. 표본지 가격을 매월 조사해서 토지가격 동향을 나타내는 통계를 작성하고 있습니다. 제가 지금하고 있는 업무는 아니지만, 주택에 대해서는 매월, 아파트 가격은 매주 조사해서 주택시장의 가격 동향도 파악하고 있습니다. 조사 통계 부분은 가격을 공지하지 않고, 외부에도 퍼센트 같은 흐름만 나오기 때문에 표본 추출 조사를 활용하고 있습니다. 공동주택에 대해서는 매년 1월 1일을 기준으로 가격공시를 하는데, 이는 세금 부과의 기준이 되는 무척 중요한 공적 업무이기에 전수조사를 실시하고 있습니다.

감정평가사로서 일하는 것의 장단점은 무엇일까요?

절대 책상에 앉아서는 할 수 없고, 현장조사가 필수적이라는 점입니다. 그렇기에 지루할 틈이 없죠. 감정평가사는 정말 활동성과 에너지 넘치는 직업이에요. 하지만 업무가 많을 때는 낮에는 계속 현장조사를 다니고, 밤에 사무실에서 작업을 해야 하기에 체력적으로 힘들 때가 있습니다. 본사는 총괄 업무가 많아 현장은 지사에 계신 분들이 많이 가는 편이지만, 같이 가는 경우도 있거든요. 잘 모르는 장소에 가는 경우도 많기 때문에 낯선 장소와 낯선 사람을 만나는 게 어렵기도 합니다. 사소한 일이지만, 시골에 가면 무서운 개 때문에 겁먹은 적도 많아요(웃음).  

감정평가사로 일하시면서 기억에 남는 에피소드는 무엇이 있으신가요?

‘감정평가사’라면 좁은 시골길을 가다 차가 논두렁이나 흙길에 많이 빠져서 보험회사를 불러본 적이 다들 한 번씩은 있을 거예요. 빨리 둘러봐야 되는데, 차가 길에 빠져서 견인차를 기다리는 동안 시간을 허비해버려서 아까운 기억도 많아요. 대신, 그런 시골길을 운전하다 보면 운전실력이 엄청나게 늘어요. 다들 베스트 드라이버가 된답니다. 또 산길 같은 곳을 지나면, 나뭇가지에 차가 많이 긁혀요. 이미 한번 들어간 길은 되돌아 나갈 수 없기에 어쩔 수 없이 직진을 하면서 제 마음도 함께 긁히죠. 서울에서 대구로 회사가 이전해온 것도 기억에 많이 남아요. 전 서울에서 6개월 정도 근무하고 바로 대구로 왔어요. 입사결정 났을 때, 설마 본사로 발령받을 줄은 몰랐어요. 전혀 연고가 없는 동네라 많이 낯설었는데, 지금은 고속도로를 달리다 동대구IC로 나오면 오히려 마음이 편안해져요.

팀 분위기는 어떠한가요?

저희 타당성심사처에 18명의 직원들이 있는데, 다들 성격도 유하시고 좋으신 분들이에요. 저희 타당성심사처는 타당성조사단, 심사업무부, 평가심사기준부 3개 부서로 나뉘어져 있는데요. 업무특성상 서로 의논하는 일들이 많아 서로 도움을 많이 주고받고 있어요. 저희 업무는 국민들에게 직간접적으로 영향력을 미치는 경우가 많아 굉장히 중요한 일이라는 생각이 자주 들어요. 그러다 보면, 느껴지는 책임감 때문에 제가 할 수 있는 일이 아닌 거 같다고 느껴지는 경우가 있어요. 입사 전에는 당연히 모든 일을 차근차근 배우고 천천히 이루어지겠지 라고 생각했는데, 어떤 때는 제 능력을 넘어선다고 생각되는 어려운 일을 해야 되고 한계를 느끼기도 하거든요. 이럴 때, 부서나 처의 다른 부서 분들의 도움을 많이 받아서 해결을 하곤 했습니다.

한국감정원에서 업무를 하는 데 필요한 역량은 무엇인가요?

기본적으로 업무를 정확히 이해하고 책임감을 가지고 업무를 수행하는 것이 중요합니다. 내가 조사하고 낸 결론이 국민에게 미치는 영향력이 크다는 인식이 중요합니다. 부동산의 경제적 가치결정은 물론, 국민들이 내는 세금 등 영향을 미치는 분야가 상당하거든요. 개별 건은 작은 업무 같아 보여도 그 영향력은 엄청납니다. 또 저희 원장님께선 청렴의식과 공신력을 강조하십니다. 부동산에 영향을 받지 않는 국민은 거의 없기에 업무의 정확성도 굉장히 중요해요.  

한국감정원 취업전략은 무엇일까요?

일단 올해부터는 NCS를 준비해야 합니다. 제가 취업할 때는 NCS가 도입되지 않았었지만, 그와 비슷한 질문들이 있었어요. 한국감정원이 어떤 회사인지 파악하고, 그 회사가 나랑 맞는지도 생각해봐야 합니다. 그래서 일치가 되면, 한국감정원이 원하는 인재상과 스스로를 비교해 보면 돼요. 만약 내가 인재상에 비해 부족하다는 판단이 들면, 역량을 키우는 노력이 필요하겠죠. 이건 어느 회사든 마찬가지라고 생각합니다. 저는 면접 때, ‘대구로 가면 어떻겠냐?’는 질문을 받았는데요. 본사가 대구로 이전한다는 사실도 알고 있었고, 이런 질문에 대한 확신을 먼저 가졌기 때문에 당당하고 적극적인 모습으로 대답할 수 있었습니다.

학생 때 했던 활동 중 지금 사회생활을 하는 데 도움이 됐던 것이 있다면 말씀해 주세요.

저는 대학생 때 어려운 아이들을 가르치는 공부방 보조교사 봉사활동을 2년 정도 했어요. 초반엔 열정이 있었는데, 하다 보니 지루해지고 열정도 떨어졌죠. 누구에게나 이런 시기가 온다고 해요. 그런데 배우는 학생들 입장에선 선생님이 자주 바뀌면 불안감을 느끼고 정을 주지 못해서 좋지 않은 영향이 있다고 하고, 함께 하던 선생님들과의 인연 등을 생각하면서 그 시기를 극복하고 2년 정도 후에 아름답게 마무리했습니다. 아직 2년 여 정도밖에 되진 않았지만, 이런 장기적인 봉사활동 경험을 통해 회사생활을 하면서 참고 견뎌야 하는 순간이 있을 때 버틸 수 있는 인내를 배우게 된 것 같아요.

한국감정원 감정평가사의 매력은 무엇인가요?

저희 업무의 목적 중 하나는 정부가 예산을 효율적으로 활용할 수 있도록 낭비될 수 있는 예산을 사전에 방지하는 것입니다. 제 지식과 노력이 미약하게라도 도움이 되어서 뿌듯합니다.

‘좋은 일’이란 무엇이라고 생각하시나요?

일은 진짜 혼자 하는 게 아닌 것 같아요. 함께 하는 사람들이 중요하다는 걸 항상 느끼고 있습니다. 좋은 사람들과 함께 하면서 내가 한 만큼 보상을 얻을 수 있는 일이 좋은 일 같아요. 단 여기서 보상은 단순히 경제적인 건 아니고, 각자의 기준에 맞는 만족을 느끼면 되는 거 같아요.

취업준비생들에게 조언 좀 부탁드려요.

감정평가사 시험준비를 하고 감정원 입사를 준비하면서 초조하고 지쳤던 시기가 있었어요. 그럴 때 전 부정적인 말보다는 ‘할 수 있다’는 긍정적인 말을 들으면서 힘을 많이 냈어요. 할 수 있다는 마음으로 흔들리지 않고 도전하면 한국감정원에 입사하여 전국 어디서나 일할 수 있는 기회를 가질 수 있을 거예요!

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